O mercado de arrendamento em Portugal entrou numa nova era. Se 2024 foi um ano de incerteza legislativa, 2025 consolida-se como o ano do incentivo fiscal direto. O objetivo é claro: aumentar a oferta de habitação através de uma redução drástica da carga fiscal para quem investe com critério.
Na TeamQASA, acreditamos que a rentabilidade não depende apenas da renda bruta, mas da otimização fiscal. Vamos analisar os dois grandes pilares que podem mudar a performance do seu património este ano.
1. Renda Moderada: A Taxa de IRS desce para 10%
A grande novidade para 2025 é o novo conceito de Renda Moderada. Ao contrário de programas anteriores, este é simplificado e abrange a maioria dos imóveis no mercado nacional.
O que mudou?
Anteriormente, a taxa autónoma de IRS sobre rendas era, por regra, de 25%. Com a nova lei, o Governo criou um "teto de elegibilidade" fixado em 2.300€ mensais.
A Medida: Todos os contratos de arrendamento (novos ou já existentes) com rendas até 2.300€ beneficiam de uma taxa de IRS de apenas 10%.
Sem Limites Municipais: Uma vitória para a transparência. Ao contrário de tentativas anteriores, este valor de 2.300€ é transversal a todo o país, eliminando a complexidade das tabelas por concelho.
Vigência: Este benefício está garantido, por lei, até ao final de 2029.
O impacto nos números: Num imóvel arrendado por 1.500€/mês, o senhorio pagava 4.500€ de IRS anual. Com a nova taxa de 10%, pagará apenas 1.800€. São 2.700€ de lucro líquido extra todos os anos, sem precisar de subir a renda ao inquilino.
2. Arrendamento Acessível (RSAA): Isenção Total de IRS (0%)
Para quem procura maximizar a rentabilidade líquida sacrificando uma pequena margem na renda bruta, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é a ferramenta definitiva.
O Requisito dos "20%":
Para aceder à isenção total de IRS (taxa de 0%), o proprietário deve praticar uma renda que seja, no mínimo, 20% inferior à mediana de mercado definida pelo INE para o respetivo concelho e tipologia.
Vantagens Estratégicas:
Imposto Zero: Não há qualquer tributação sobre o rendimento predial.
Segurança de Pagamento: Estes contratos atraem inquilinos com taxas de esforço mais saudáveis, reduzindo o risco de incumprimento.
Prioridade no Mercado: A procura por estes imóveis é massiva, reduzindo o tempo de vacatura (imóvel parado) a zero.
3. Isenção de Mais-Valias: O incentivo ao Reinvestimento
Esta é talvez a medida mais subestimada de 2025. O Governo introduziu uma isenção de IRS sobre as mais-valias resultantes da venda de imóveis habitacionais (mesmo que não sejam habitação própria).
A condição: O valor da venda deve ser reinvestido na compra de outros imóveis destinados ao arrendamento com renda moderada (até 2.300€).
Esta medida permite que investidores renovem o seu portfólio, vendendo ativos menos rentáveis para comprar novos, sem perderem 28% do lucro para o Estado, desde que o destino seja o mercado de arrendamento.
4. O Impacto para Empresas (IRC)
A TeamQASA trabalha frequentemente com portfólios detidos por sociedades. Em 2025, o incentivo estende-se ao IRC:
Os rendimentos prediais de contratos de habitação dentro dos limites da renda moderada passam a ser considerados em apenas 50% da sua matéria coletável. Na prática, a carga fiscal sobre as empresas que investem em arrendamento habitacional é reduzida para metade.
Resumo: Qual a melhor estratégia para o seu imóvel?
| Característica | Mercado Livre (>2.300€) | Renda Moderada | Arrendamento Acessível (RSAA) |
| Taxa IRS | 25% | 10% | 0% (Isenção) |
| Limite de Renda | Sem limite | Até 2.300€ | 20% abaixo da mediana INE |
| Ideal para... | Imóveis de Luxo | 80% do mercado atual | Maximizar rentabilidade líquida |
A Visão TeamQASA
Em 2025, a gestão passiva de imóveis é um erro financeiro. Entre taxas de 25%, 10% ou 0%, a diferença no final do ano pode representar dezenas de milhares de euros.
Se tem um imóvel parado, um contrato a terminar ou pretende reinvestir o seu capital, não tome decisões baseadas no "ouvi dizer".
O mercado não perdoa a inércia. Um imóvel mal posicionado fiscalmente é uma perda de capital silenciosa que pode custar milhares de euros por ano.