O Problema das Avaliações Bancárias em Portugal

Para muitos compradores, a maior surpresa do processo acontece depois do CPCV — quando chega o resultado da avaliação bancária.

É nessa altura que descobrem uma realidade pouco intuitiva: o banco não financia automaticamente o preço acordado entre comprador e vendedor.

O banco financia com base no valor que considera ser o valor real do imóvel.

E esses dois números nem sempre coincidem.

Quando a avaliação fica abaixo do preço de compra, surge um dos problemas mais comuns do mercado imobiliário português: o comprador precisa de entrar com mais capitais próprios para conseguir concluir o negócio.

Por exemplo:

• preço de compra: 300.000€

• avaliação bancária: 270.000€

Mesmo que o banco financie 90%, esse financiamento será normalmente calculado sobre os 270.000€ — e não sobre o valor acordado entre as partes.

A diferença terá de ser suportada diretamente pelo comprador.

Muitas pessoas só descobrem isto demasiado tarde.

Durante anos de mercado mais acelerado, tornou-se relativamente comum ver compradores aceitarem pagar acima do valor que o banco estaria disposto a reconhecer como garantia.

Hoje, com compradores mais cautelosos e bancos mais conservadores, esta questão ganhou ainda maior importância.

Existem vários fatores que podem influenciar negativamente uma avaliação:

• preço acima da média da zona;

• falta de vendas comparáveis recentes;

• necessidade de obras;

• localização menos valorizada;

• áreas irregulares;

• estado geral do imóvel;

• baixa liquidez do mercado local.

Mas existe também outro problema: muitos compradores confundem:

• valor de mercado;

  com

• valor emocional.

O facto de existir forte interesse num imóvel não significa necessariamente que o banco irá concordar com o preço negociado.

Os bancos analisam sobretudo:

• risco;

• liquidez;

• comparáveis;

• e capacidade futura de recuperação do capital financiado.

Para vendedores, isto cria um desafio importante: um imóvel pode receber proposta ao preço pedido e mesmo assim o negócio ficar bloqueado pela avaliação.

Para compradores, cria outro: a necessidade de manter margem financeira além da entrada inicialmente prevista.

É por isso que a preparação financeira continua a ser tão importante.

Porque no mercado imobiliário, o negócio só está realmente concluído quando:

• comprador;

• vendedor;

• e banco;

  concordam sobre o valor do imóvel.