Porque Tantos Negócios Falham Entre o CPCV e a Escritura

Muitas pessoas acreditam que, depois da assinatura do CPCV, o negócio está praticamente garantido.

Na realidade, existe ainda uma fase crítica entre o contrato-promessa e a escritura onde continuam a surgir problemas suficientes para atrasar — ou até impedir — a conclusão da compra e venda.

É precisamente neste período que entram em jogo:

• bancos;

• avaliações;

• documentação;

• hipotecas;

• prazos;

• validações legais;

• e coordenação entre várias entidades diferentes.

Enquanto o CPCV representa um compromisso jurídico, a escritura depende da validação efetiva de todas as condições necessárias para concluir o negócio.

Um dos problemas mais frequentes surge no financiamento.

Muitos compradores avançam para CPCV assumindo que o crédito será automaticamente aprovado, mas a aprovação definitiva depende ainda de vários fatores:

• análise final do banco;

• estabilidade financeira;

• avaliação do imóvel;

• documentação;

• taxa de esforço;

• políticas internas da instituição.

Quando a avaliação bancária fica abaixo do preço de compra, o comprador pode ser obrigado a aumentar significativamente os capitais próprios para conseguir concluir o negócio.

E nem sempre consegue.

Outro problema frequente está relacionado com o próprio imóvel.

É nesta fase que muitas vezes surgem:

• hipotecas ainda registadas;

• divergências de áreas;

• licenças em falta;

• penhoras;

• dívidas de condomínio;

• documentação expirada;

• ou situações que nunca tinham sido devidamente regularizadas.

Muitos destes problemas poderiam ter sido identificados muito antes da aceitação da proposta.

Mas na prática, continuam frequentemente a aparecer apenas quando já existe compromisso contratual e pressão temporal para concluir o negócio.

Existe ainda outro fator pouco falado: a coordenação.

Uma transação imobiliária raramente depende apenas de comprador e vendedor.

Entre CPCV e escritura é comum existirem:

• dois bancos;

• mediadores;

• avaliadores;

• conservatórias;

• notários ou solicitadores;

• administradores de condomínio;

• departamentos jurídicos;

• e diferentes prazos legais a cumprir.

Basta uma peça falhar para criar atrasos em cadeia.

É por isso que muitos negócios aparentemente simples acabam por se transformar em processos longos, tensos e imprevisíveis.

A maioria dos problemas não nasce na escritura.

Nasce muito antes — quando preparação financeira, validação documental e estrutura contratual não foram tratadas com o rigor necessário desde o início.