Este Cronograma de Venda de Imóvel descreve as etapas típicas do processo de venda de uma propriedade em Portugal — desde a preparação inicial até à escritura e aos procedimentos posteriores à transmissão.

Vender um imóvel não começa quando aparece um comprador.
Na prática, o sucesso da venda depende sobretudo da preparação feita antes de o imóvel entrar no mercado.

Para que serve / Por que é importante?

Evitar Atrasos e Perda de Compradores
Grande parte das vendas falha ou atrasa porque a documentação não está pronta quando surge uma proposta séria.

Maximizar Preço e Velocidade
Imóveis bem preparados e corretamente posicionados tendem a vender mais rápido e com menor margem de negociação.

Planeamento Financeiro
Permite antecipar:

• distrate de crédito habitação,

• pagamento de mais-valias,

• reinvestimento,

• mudança de habitação.

Cronograma Típico de Venda

1. Preparação Inicial (1 a 3 semanas)

Antes de anunciar o imóvel:

• Recolha da documentação obrigatória

• Certidão Permanente Predial

• Caderneta Predial

• Licença de Utilização

• Certificado Energético

• Ficha Técnica da Habitação (se aplicável)

Caso exista crédito:

• Pedido de simulação de distrate ao banco

Nesta fase define-se também o preço com base numa ACM (Análise Comparativa de Mercado).

2. Definição de Estratégia e Marketing (1 semana)

• Escolha do regime de mediação (exclusividade ou aberto)

• Preparação do imóvel (home staging e pequenas reparações)

• Reportagem multimédia (fotografia, vídeo, planta, drone)

• Plano de marketing multi-canal

O objetivo é entrar no mercado com impacto imediato.

3. Entrada no Mercado e Promoção (2 a 6 semanas)

• Publicação nos portais imobiliários

• Divulgação junto de base de dados de compradores

• Partilha com rede de agências (MLS)

• Realização de visitas qualificadas

As primeiras 2 a 3 semanas são o chamado momento de novidade, período com maior probabilidade de receber propostas fortes.

4. Negociação e Aceitação de Proposta (Alguns dias)

Quando surge um comprador:

• Negociação de preço e condições

• Verificação de capacidade financeira do comprador

• Reserva do imóvel (opcional)

Segue-se a preparação do CPCV.

5. CPCV — Contrato-Promessa (2 a 4 semanas)

• Assinatura do CPCV

• Receção do sinal (normalmente 10% a 20%)

• Definição da data da escritura

Se o comprador recorrer a crédito, inicia-se a fase bancária.

6. Preparação da Escritura (4 a 8 semanas)

Durante este período:

• Peritagem bancária do comprador

• Direito de Preferência

• Emissão da Declaração de Encargos do Condomínio

• Pedido de distrate bancário (se existir hipoteca)

• Agendamento da escritura

7. Escritura — Conclusão da Venda

No dia da escritura:

• Receção do valor final da venda

• Liquidação do empréstimo ao banco (se aplicável)

• Entrega do distrate

• Transferência oficial da propriedade

• Entrega das chaves ao comprador

8. Pós-Venda (1 a 3 meses)

Após a venda:

• Declaração da venda no IRS (Anexo G)

• Apuramento de mais-valias

• Eventual reinvestimento para isenção fiscal

• Cancelamento ou transferência de contratos de serviços

Prazo Médio Total

• Venda rápida (preço alinhado): 1 a 3 meses

• Venda média em mercado normal: 3 a 6 meses

• Imóveis sobrevalorizados: podem permanecer mais de 9 meses no mercado

Dica Prática

O maior erro dos vendedores é preparar a documentação depois de aceitar uma proposta.

Em Portugal, compradores qualificados avançam rapidamente — e imóveis sem documentação pronta perdem credibilidade e poder negocial.

Regra simples:
A casa deve estar pronta para escriturar antes mesmo de entrar no mercado.