4. Proposta e Compromisso Legal na Compra de Casa em Portugal

O momento em que o negócio deixa de ser teórico

Até aqui, o processo foi de preparação e análise.

Nesta etapa, o comprador toma a primeira decisão juridicamente relevante: apresentar uma proposta e comprometer-se com a aquisição do imóvel.

A partir deste momento, entram em jogo valores financeiros reais e responsabilidades legais.

O imóvel deixa de ser apenas uma opção — passa a ser um compromisso potencial.

O Que Acontece Nesta Etapa

Nesta fase ocorre a formalização do interesse de compra.

Inclui normalmente:

• apresentação e negociação da proposta;

• acordo sobre preço e condições;

• eventual assinatura de reserva;

• preparação do CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda);

• pagamento do sinal;

• definição do prazo para escritura;

• inclusão de cláusulas de proteção;

• verificação de eventuais direitos legais de preferência.

É aqui que o risco financeiro começa efetivamente.

Porque Importa

Muitos compradores subestimam esta etapa, assumindo que o verdadeiro compromisso só acontece na escritura.

Na prática, o compromisso nasce no CPCV.

Sem proteção adequada, o comprador pode:

• perder o sinal entregue;

• ficar juridicamente obrigado a comprar;

• enfrentar conflitos legais;

• assumir riscos desnecessários caso o crédito seja recusado.

Uma proposta bem estruturada protege ambas as partes e reduz significativamente a probabilidade de litígio.

A História da Ana e do Pedro

Depois de várias visitas, a Ana e o Pedro encontraram finalmente um imóvel alinhado com o seu perfil.

Recearam perder a oportunidade e ponderaram avançar rapidamente com uma reserva informal.

O TeamQASA explicou-lhes que rapidez não deve significar falta de proteção.

A proposta foi apresentada com condições claras e foi incluída uma cláusula dependente da aprovação do crédito habitação.

O CPCV foi preparado garantindo equilíbrio entre comprador e vendedor.

Quando assinaram, sabiam exatamente quais eram os riscos — e como estavam protegidos.

O negócio avançou com segurança até à fase seguinte.

Documentos & Definições

Proposta de Compra
Manifestação formal do interesse do comprador, indicando preço e condições pretendidas para aquisição do imóvel.

Reserva de Imóvel
Valor entregue para retirar temporariamente o imóvel do mercado enquanto se prepara o CPCV. Não possui a mesma força jurídica do contrato-promessa.

CPCV — Contrato Promessa de Compra e Venda
Contrato que obriga legalmente comprador e vendedor a realizar a escritura num prazo definido, estabelecendo preço, condições e penalizações por incumprimento.

Sinal
Quantia entregue pelo comprador no CPCV como garantia do compromisso assumido, normalmente entre 10% e 20% do valor do imóvel.

Cláusula Resolutiva
Condição contratual que permite anular o negócio sem penalização caso determinado evento não ocorra, sendo comum a dependência da aprovação de crédito.

Direito de Preferência
Prioridade legal concedida a determinadas entidades ou pessoas (como inquilinos ou entidades públicas) para adquirir o imóvel nas mesmas condições acordadas.

Erros Comuns

• apresentar propostas sem análise prévia;

• assinar reservas sem condições escritas;

• entregar sinal sem cláusula de financiamento;

• assumir que o crédito será automaticamente aprovado;

• não verificar existência de direitos de preferência.

Sabias Que?

Em Portugal, se o comprador desistir após assinar o CPCV sem fundamento legal, perde normalmente a totalidade do sinal entregue.

Por outro lado, se o vendedor desistir, terá de devolver o sinal em dobro.

O verdadeiro compromisso começa aqui — não na escritura.