5. Financiamento e Due Diligence na Compra de Casa em Portugal

A fase de validação definitiva do comprador e do imóvel

Após o compromisso assumido no CPCV, inicia-se uma etapa técnica paralela onde banco e entidades legais validam se o negócio pode efetivamente avançar.

Nesta fase, deixam de existir pressupostos.

O comprador é analisado financeiramente e o imóvel é verificado juridicamente e tecnicamente.

Só depois desta validação dupla é possível avançar para a escritura.

O Que Acontece Nesta Etapa

Durante esta fase ocorrem vários processos em simultâneo:

• avaliação bancária do imóvel;

• análise final de risco pelo banco;

• emissão da proposta definitiva de crédito;

• verificação completa da documentação legal do imóvel;

• confirmação da inexistência de encargos ou irregularidades;

• preparação financeira para a escritura.

É o momento em que o banco decide se financia — e em que o comprador confirma que o imóvel está legalmente apto para transmissão.

Porque Importa

Mesmo após assinatura do CPCV, o negócio ainda pode falhar.

Os riscos mais comuns surgem quando:

• a avaliação bancária é inferior ao preço de compra;

• existem hipotecas ou penhoras não resolvidas;

• a documentação do imóvel está incompleta;

• há divergências entre áreas registadas e reais;

• surgem dívidas de condomínio.

Esta etapa protege o comprador de adquirir um imóvel com problemas ocultos.

A História da Ana e do Pedro

Depois de assinarem o CPCV, a Ana e o Pedro acreditavam que o processo estava praticamente concluído.

Contudo, durante a análise bancária, perceberam que o financiamento dependia da avaliação do imóvel.

O TeamQASA acompanhou todo o processo documental, garantindo que os registos estavam atualizados e que não existiam encargos pendentes.

A avaliação confirmou o valor esperado e o banco emitiu a aprovação final do crédito.

O que poderia ter sido uma fase de incerteza tornou-se apenas um passo técnico bem controlado.

Documentos & Definições

Peritagem Bancária
Avaliação realizada por perito independente contratado pelo banco para determinar o valor de mercado do imóvel que servirá de garantia ao empréstimo.

FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia
Documento obrigatório que apresenta todas as condições do crédito habitação, incluindo taxa de juro, encargos e custo total do financiamento.

Certidão Permanente do Registo Predial
Documento jurídico que confirma a titularidade do imóvel e identifica eventuais hipotecas, penhoras ou outros encargos.

Caderneta Predial Urbana
Documento fiscal emitido pela Autoridade Tributária que identifica o imóvel e o respetivo Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Licença de Utilização
Documento municipal que comprova que o imóvel foi construído e autorizado para o fim a que se destina (habitação, comércio ou serviços).

Certificado Energético
Relatório que classifica a eficiência energética do imóvel numa escala de A+ a F, obrigatório para venda e financiamento.

Declaração de Encargos do Condomínio
Documento emitido pelo administrador que confirma inexistência de dívidas e identifica encargos futuros aprovados em assembleia.

Erros Comuns

• assumir que o crédito está garantido após a pré-aprovação;

• ignorar diferenças entre avaliação e preço de compra;

• não verificar encargos registados;

• avançar sem confirmação documental completa;

• subestimar prazos bancários.

Sabias Que?

O banco financia normalmente até 90% do valor mais baixo entre o preço de compra e o valor da avaliação.

Se a avaliação for inferior, o comprador terá de aumentar os capitais próprios para manter o negócio.