Mais-valias e o Preenchimento do Anexo G do IRS

O que são Mais-valias?

É o lucro que obténs ao vender um imóvel por um preço superior ao que o compraste. O Estado tributa esse lucro (em 50% do valor do lucro, regra geral) através do IRS.

O que é o Anexo G?

É o formulário específico da declaração anual de IRS onde deves reportar a venda do imóvel. É aqui que o sistema calcula se tiveste lucro ou prejuízo (menos-valia).

Como se calcula o lucro tributável?

O lucro não é apenas a diferença entre o preço de venda e o de compra. Podes abater despesas para baixar o imposto:

• Preço de Venda (Valor de Realização)

• (-) Preço de Compra (Valor de Aquisição) ajustado pela inflação (se tiverem passado mais de 2 anos).

• (-) Encargos com a Compra: IMT e Imposto do Selo que pagaste quando compraste.

• (-) Encargos com a Venda: Comissão da imobiliária (com fatura).

• (-) Benfeitorias: Obras de melhoria realizadas nos últimos 12 anos (com faturas que incluam o teu NIF e a morada do imóvel).

• (-) Custos de Escritura e Registos.

Isenções Principais

Podes não ter de pagar imposto se:

1. Reinvestimento: Venderes a tua Habitação Própria e Permanente (HPP) e usares o lucro para comprar outra HPP em Portugal ou na UE (tens 36 meses para reinvestir).

2. Imóveis Antigos: A casa foi comprada antes de 1 de janeiro de 1989 (neste caso, declaras no Anexo G1, mas estás isento de imposto).

3. Amortização de Empréstimo: (Regra temporária 2023-2024, sujeita a confirmação em 2025/26) Se usares o valor da venda da tua HPP para amortizar o crédito habitação de um imóvel teu ou de descendentes.

Como preencher o Anexo G (Quadro 4)?

• Ano e Mês da Venda: Data da escritura atual.

• Valor de Realização: Preço por que vendeste.

• Ano e Mês da Compra: Data de quando compraste a casa.

• Valor de Aquisição: Preço que pagaste na altura.

• Despesas e Encargos: Soma da comissão da imobiliária, IMT da compra, registos e obras.

Qual é o custo (Imposto)?

As mais-valias são englobadas no teu rendimento anual. Apenas 50% do lucro é tributado à taxa de IRS que o teu escalão determinar.

Exemplo: Se tiveste 20.000 € de lucro real, as Finanças vão somar 10.000 € ao teu rendimento do ano para calcular o imposto.

Dica de Ouro: Faturas com NIF

Nunca deites fora as faturas de obras (cozinha nova, janelas, etc.). São a única forma de provar às Finanças que investiste no imóvel e, assim, reduzir drasticamente o valor das mais-valias a pagar.