Reinvestimento do Valor da Venda

O Reinvestimento é o mecanismo legal que permite evitar (ou reduzir) o pagamento de imposto sobre as mais-valias quando vendes a tua casa.

Aqui tens as regras essenciais de forma direta:

1. O que é necessário para estar isento?

Para não pagares imposto sobre o lucro da venda, deves cumprir cumulativamente:

• Habitação Própria e Permanente (HPP): O imóvel vendido tem de ser a tua morada fiscal oficial.

• Novo Destino: O dinheiro deve ser usado para comprar, construir ou ampliar outra HPP.

• Localização: O novo imóvel tem de ser em Portugal ou em qualquer país da União Europeia (ou Espaço Económico Europeu).

2. Quais são os prazos?

O Estado dá-te margem de manobra, mas os prazos são rígidos:

• Reinvestimento Posterior: Tens 36 meses (3 anos) após a venda para comprar a nova casa.

• Reinvestimento Anterior: Podes comprar a casa nova até 24 meses (2 anos) antes de venderes a antiga.

3. O que conta como reinvestimento?

Podes abater ao valor da venda (para efeitos de cálculo):

• O valor gasto na compra da nova casa.

• O valor usado para amortizar o empréstimo da casa que vendeste (esta é uma regra crucial: o lucro é calculado após pagares a dívida ao banco).

• Custos com a construção ou obras na nova HPP (com faturas legais).

4. Reinvestimento Parcial

Se não usares o dinheiro todo na nova casa (ex: vendes por 300 mil, mas a nova só custa 200 mil), a isenção será proporcional. Pagas imposto sobre a parte do lucro que "sobrou" e que não foi aplicada na nova habitação.

5. Como declarar no IRS?

Deves declarar a intenção de reinvestir no Anexo G da declaração de IRS relativa ao ano da venda:

• Mesmo que ainda não tenhas comprado a casa nova, deves indicar no Quadro 5 o valor que pretendes reinvestir.

• As Finanças deixam o imposto em "suspensão" até o prazo terminar.

Atenção: A Regra dos 24 Meses (Nova Lei)

Desde 2024, para beneficiares da isenção, tens de ter tido a tua morada fiscal na casa vendida durante, pelo menos, os 24 meses anteriores à data da venda. Isto serve para evitar que as pessoas mudem a morada apenas "no papel" pouco antes de vender para fugir ao imposto.