Análise Comparativa de Mercado (ACM)

O que é?

É um relatório técnico que estima o valor real de mercado de um imóvel com base em dados atuais. Ao contrário do VPT (que é fiscal), a ACM olha para o que está a acontecer no "mundo real" do imobiliário.

Para que serve / Por que é importante?

• Definição de Preço: Ajuda o vendedor a não pedir um valor exagerado (que faria o imóvel ficar "encalhado") nem um valor baixo demais (perdendo dinheiro).

• Poder de Negociação: Dá ao comprador argumentos para baixar o preço se o valor pedido estiver acima da média da zona.

• Realismo: Compara o imóvel com casas semelhantes (tipologia, estado, áreas) que foram efetivamente vendidas recentemente na mesma vizinhança, e não apenas com os preços que aparecem nos anúncios.

Onde obter?

• Consultores Imobiliários: É a ferramenta principal de trabalho das agências (como Remax, Era, Century 21, etc.).

• Peritos Avaliadores: Profissionais independentes que fazem avaliações mais detalhadas (embora mais focado na peritagem bancária).

• Plataformas Online: Alguns portais imobiliários oferecem simuladores de ACM automáticos baseados em algoritmos.

Qual é o custo?

• Com Agências: Geralmente grátis (as imobiliárias oferecem a ACM como parte da estratégia para angariar o imóvel).

• Com Peritos Independentes: Pode custar entre 150 € e 500 €, dependendo da complexidade do relatório.

O que é analisado?

1. Imóveis Ativos: O que está à venda agora (a concorrência direta).

2. Imóveis Vendidos: O valor real pelo qual as casas foram transacionadas (o dado mais importante).

3. Imóveis Expirados: Casas que não se venderam (ajuda a perceber que preços o mercado rejeitou).

4. Características: Localização exata, andar, estado de conservação, extras (garagem, varandas, vista).

Diferença Crucial: ACM vs. Avaliação Bancária

• ACM: É feita para saber por quanto se consegue vender a casa (foco no mercado).

• Avaliação Bancária: É feita para saber quanto o banco aceita garantir (foco no risco e geralmente mais conservadora/baixa que a ACM).