Definição de Estratégia

No contexto imobiliário, a Definição de Estratégia é o plano de ação criado para vender um imóvel pelo melhor preço no menor tempo possível. Não é apenas "colocar um anúncio", é posicionar o produto no mercado.

1. Estratégia de Preço (Pricing)

• Preço de Mercado: Alinhado com a ACM para atrair visitas imediatas.

• Preço Psicológico: Utilizar valores como 249.000 € em vez de 250.000 € para aparecer em filtros de pesquisa mais baixos nos portais.

• Margem de Negociação: Decidir antecipadamente o valor mínimo aceitável para não decidir sob pressão durante uma proposta.

2. Preparação do Produto (Marketing Sensorial)

• Home Staging: Despersonalizar a casa (retirar fotos de família, excesso de móveis) para que o comprador se imagine a viver lá.

• Reparações Rápidas: Pintar paredes sujas ou arranjar torneiras que pingam. O comprador abate no preço 5x o valor que custaria a obra.

• Fotografia Profissional e Vídeo: É a "montra". Anúncios com fotos de telemóvel recebem 70% menos cliques.

3. Plano de Promoção (Canais)

• Exposição Digital: Listagem nos grandes portais (Idealista, Imovirtual) com destaque (anúncios pagos).

• Partilha (MLS): Se for com agência, a estratégia de partilhar a comissão com outras agências aumenta exponencialmente a rede de potenciais compradores.

• Qualificação de Leads: Filtrar quem tem curiosidade de quem tem capacidade financeira (pré-aprovação bancária) antes de agendar visitas.

4. Cronograma de Venda

• O "Momento de Ouro": As primeiras 2 a 3 semanas são cruciais. É quando o imóvel é "novidade". Se não houver propostas neste período, a estratégia de preço ou imagem deve ser revista imediatamente.

5. Seleção do Regime

• Escolher entre Exclusividade (foco e investimento total de um parceiro) ou Regime Aberto (maior volume de agências, mas menos controlo sobre a qualidade do anúncio e do preço).

Por que é importante?

Uma casa sem estratégia torna-se um imóvel "queimado". Quanto mais tempo um imóvel está no mercado, mais os compradores pensam que existe um problema oculto, levando a propostas muito agressivas de baixa de preço.